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在中国,有个关于房价的哥德巴赫猜想:房价会跌吗?
在过去的许多年里,这个答案一直是不会。
但几天前,碧桂园、恒大给出了新答案——降价跑量。
这两家堪称宇宙级的房企今年的年销售额毫无意外都将超越6000亿。在国内,它们拥有最广阔的城市覆盖,最多的土地储备以及最多的在建在销项目,从一线的北上广深,到七八线的县城乃至城镇,凡是有人的地方,你们都可能看到他们的身影。
它们是中国地产业的辉煌20年的典型代表,在过去的许多年中,在它们的带领下,全国房价步步攀升,似乎永无尽头。而现在,在它们的带领下,全国的房价似乎有了下调的苗头。
尽管这只是一个小火苗,但星星之火背后,可能蕴藏着一场历史的大转折。
可以佐证的是,在过去的9月份,恒大以831亿元的数字,刷新单月合约销售金额历史最好纪录,但其每平方米10054元的销售均价,却创造了近几年的新低。
如果与去年9月相比,恒大的销售均价每平米大约下降了450元,降幅为4.3%,也是近年来的第一次。
是的,在今年销售一直不畅的恒大,不再扭捏了,许老板举起了降价的大旗,开始以价换量了。
碧桂园也不例外。
过去的9月,碧桂园的权益销售均价则直接击穿了9000元/平的大关(简单测算今年9月碧桂园销售均价为8939元/平)。
而一年前的这个时候,简单测算碧桂园的权益销售均价为9486元/平,也就是说,今年9月和去年9月相比,碧桂园平均降价为547元/平,降幅达到5.8%。
事实上,和恒大的扭捏不同,碧桂园今年在降价上坚决、彻底也低调——对外从不说,也不认,但降起价来,却一直都是认真的。
01
恒大降了,这次来真的了
最近一段时间,有关恒大降价的消息传得是满城风雨。
8月20日,恒大启动了一年一度的“全员营销月”,在 “金九银十”楼市销售旺季抢收意图明显。
跟往年比,今年恒大的促销力度明显加大。单从促销时间来看,提前了10天,从8月20日起至10月8日结束,全国共有500多个楼盘参与促销。
折扣力度也超过了往年。
据财新网等媒体报道,按照规则,恒大购房者如满足一次性付款等一系列条件,可以7.7折购买部分房源。尾盘折扣可达6.2折,部分房源低至6折。这意味着,一套100万的尾盘,最低60万就能拿下。
而2018年同期,尾盘折扣约为8.7折,部分特价房低至8.5折。
即使是和上半年相比,恒大的促销力度也更强了。
2019年“金三银四”的营销月,恒大给出的优惠是限价产品以外的住宅产品9折,商铺产品8折。
除此之外,坊间还有更劲爆的消息称,恒大三四线城市基本全部执行精装修,但是价格为毛坯价,优惠在七折左右。
不要钱,装修通通不要钱。
面对愈演愈烈的降价传言,恒大很快就出来“辟谣”,表示此次活动只针对部分项目的清尾楼栋制定的特价政策,折扣力度8-9折不等,并非针对全国所有楼盘。
嗐,白激动一场。闹了半天,难道是干打雷不下雨?
开启促销的八月份,恒大卖了449.3万平的房子,折合销售额478.2亿元,合约销售均价是10644元/平。
和7月份相比,这一数据不降反升,大概高了101元/平的样子。也就是说,一套100平的房子,平均还贵了1万元。
房子卖得这么好,估计许老板的造车梦,又进了一步。人逢喜事精神爽,怪不得许老板换了个新发型。
不过,数字是诚实的。
最新公布的9月销售数据,恒大降价甩卖的事儿就一下子暴露了。
10月3日,中国恒大(03333.HK)披露了9月份的合约销售数据,以831.1亿元刷新了公司单月合约销售金额的历史记录。
公告显示,恒大9月份的合约销售额较8月份增长约73.8%,较2018年同期增长约31.9%,9月份合约销售面积约826.6万平方米,合约销售均价为10054元/平方米。
看到了吧。
恒大的销售均价实打实的降了,而且降幅不小。
可以对比的数据是,去年9月,恒大的合约销售均价为每平米10504元,比今年9月的一平米高了450元,也就是说一个100平米的小三房,总价一下子就低了5万左右。
你可能要说,恒大以前也降过价,包括今年上半年。只能说,你被骗了。
数据显示,2017年、2018年及2019上半年,恒大的销售均价分别为9960元/平、10515元/平、10757元/平,其走势一直是一条上升的曲线。
哪怕是此前的8月,恒大的合约销售均价还是10644元/平。
你看懂了吧!一旦降起价来,恒大不手软。
02
碧桂园:偷偷的降,并且一直降
碧桂园继续在降价。最近的例子是桂林。
近日网上爆出,在桂林临桂新区召开的一个会议中,相关部门要求房企抱团自律,坚决抵制恶性扰乱市场、恶意降低抛售行为。而桂林碧桂园被点名批评,恒大、新城控股等房企现场表态。
会议要求:
1)住建局对新区内碧桂园项目全部暂缓备案;
2)各房企要签订自律公约。
3)恒大、新城控股、金科等外来大鳄逐个承诺表态发言。
据爆料,桂林碧桂园之所以被点名批评,是因为其旗下某盘精装改毛坯销售。房天下的数据显示,碧桂园剑桥郡的非毛坯房售价在5060元一平米,而中秋节前后临桂碧桂园剑桥郡的毛坯房均价在3900元左右,相当于打了7.7折。
不仅仅是桂林。
在南宁,碧桂园时代城、碧桂园公园壹号两大楼盘推出特价房源,首付比例越高,价格越低,最低7字头,而原价在9800元/㎡-10500元/㎡。
根据网上流传的一份碧桂园公园壹号的置业计划表,有一个7字头房源,价格为7293元/㎡,总价约88万,要求全款。
有消息说,这是因为碧桂园全力抓回款,暂时不考虑利润率的问题。
碧桂园是否真的在降价?我们可以从集团公布的销售数据中一窥端倪。
整个上半年,碧桂园的均价是9013元/平,相较于2017年的9080元/平、2018年的9267元/平分别下降了67元/平、254元/平。下降幅度分别是0.74%和2.74%。(注:由于碧桂园2018年7月份后由原来的只公布合同销售额和合同销售面积,改为只公布权益销售额和权益销售面积,因此其2017年销售均价数据为合同销售口径,2018、2019H1销售均价数据为权益口径。2019年H1和2017年可比性不是非常好,但是和2018年的比较足以说明问题。)
(除碧桂园2018、2019H1销售均价为权益口径外,其余皆为全口径)
即使把下半年7、8月份的情况算上,截至2019年8月,碧桂园今年的权益销售均价为9009元,依然低于过去几年。
“天底下最笨”的杨老板可能会哭了,房子真的不好卖了。
而这个9月,碧桂园的销售均价则直接击穿了9000元/平的大关。
可以对比的是,今年9月碧桂园销售均价为8939元。而2018年9月同期,简单测算碧桂园的销售均价为9486元,今年9月和去年9月相比,碧桂园平均降价为547元,降幅达到5.8%。
而从桂林传出的消息看,碧桂园对降价促销执行得较为彻底。从年初至今,其销售均价也一直在下探,而正是得益于此。时至今日,碧桂园仍是全国销售第一的宇宙第一房企,而恒大则在扭捏了半年之后,才放开手脚。
03
促销背后的资金压力
到目前为止,万科等巨头尚未公布其9月销售业绩,其均价走势暂时不得而知。
不过,从过去半年的数据看,更强调一二线布局的万科的销售均价上涨势头继续保持,2017年、2018年及2019上半年,万科的销售均价分别为1.47万元/平、1.50万元/平、1.55万元/平。
无论真dao真qiang“割 肉”的碧桂园,还是扭捏之后纵欲降价的恒大,他们加大促销力度的背后,一部分原因是今年的三四线城市楼市已经没有往年那么火爆了。
在另一方面,两家房企在融资渠道收紧之下面临流动性压力,需要加强回款来减轻。
恒大2019年中报显示,截止6月底,公司的短期借款由2018年底的3183亿元上升至3758亿元,净负债率较2018年底上升0.15个百分点至152.09%,依然居高不下。
而彭博社统计数据表示,截至今年6月底的上半年度,恒大负债金额增加至1137亿美元,居大陆非金融企业负债金额之冠。而且恒大约有530亿美元债务将于10个月内到期,75%债务将在未来2年到期。
据财新网报道,标普下调了中国恒大的评级展望,由正面下调至稳定。9月24日,评级机构惠誉亦下调了中国恒大的评级展望从正面至稳定。
上半年4月,恒大集团发行7亿美元5年期债券时,票面利率高达10.5%。而作为对比的是,今年中国地产开发商发行的68只美元计价债券中,平均票面利率为7.9%。彭博社的数据说,恒大目前在离岸美元债券市场所发行的债券,票面利率已是内房股中最高。
碧桂园的情况同样不轻松。
9月初碧桂园公布消息,拟发行总金额5亿美元、2025年到期的优先票据,年利率为6.15%。其中,公司主席杨国强和公司总裁莫斌带头认购,杨老板全资拥有的励国集团已购买8000万美元,莫斌购买1000万美元,用以解融资之难、融资之贵。
“今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的。”碧桂园总裁莫斌在上半年的业绩发布会上表示。
今年以来,房企面临的融资环境越来越严峻。用孙宏斌的话说就是,“史无前例”,对房企融资端切入的调控,不仅仅是影响到房企拿地,更可能会蔓延到下游的销售端。
根据克而瑞的数据,2019年前3个季度,房企累计境内债权融资为5144亿元,而在2018年债权融资尚且有8287亿元。一年之隔,总额少了3143亿元,房企的钱袋子以可见的速度瘪了下去。
无论是信托、海外债、银行,还是股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后等几大曲线融资方式,都被一一围堵。