金九银十，它是房企编出来的概念，就像双11是阿里编出来的电商节。今年楼市的金九银十销量暗淡，据国内媒体报道，房企在双十一那天要在阿里和京东投放16000套特价房。具体是，阿里卖1万套，京东卖6000套。

(1) 房价，即将卖出：跳楼价。

现已有多个城市取消限购，取消限购与阿里京东拍卖特价房，两相结合就是干柴烈火。上海的囤房客张三，他想要囤房，可以去阿里京东淘，货源遍布全国各地。

等这个双十一，阿里京东卖掉这1.6万套特价房后，房企肯定会找拼多多帮忙去库存。

拼多多上都能抢购，这房子就不值钱了。

房企在双十一，拿出1.6万套房在电商平台拍卖，这真是死马当活马医。销售去库存压力可见一斑。

服装零售店，就是被阿里京东干掉的，房产中介就是下一个。对于投资型房产来说，现金流和升值潜力是关键。一线城市工资年收入超50万的家庭，若有囤房需求，亲自前往二三线城市踩盘，耗时耗力。这样的需求，肯定会被转型中的房产中介打包满足。中介帮外地有钱客户踩盘后，还要帮客户租掉，租售比是爷。

链家等中介巨头，自然不会坐视京东阿里吞噬其市场份额。整个中介行业将会调整应对。私人二手房源，一旦被房产中介激活于网上，必然会到京东阿里的平台去试试运气：说不定能卖掉呢？这供应量，会像海啸一样释放。

2010-2015年，面对电商威胁，服装店不转型是等死，转型是找死。2019-2025年，面对电商威胁，房产中介不转型是等死，转型是找死。

楼市最大的风险在于：囤房客手中的货源，开始集中卖。

有鉴于9月末，广义货币(M2)余额195.23万亿元，同比增长8.4%。按照这样的增速，预期到2019年12月，人民币M2将跨越200万亿大关。

(2)说了房价会自由落体，就要说说，房价哪一年会触底反弹？

只要M2年年涨，房价早晚触底反弹，不反弹的房子就是二三十年后没人要的建筑垃圾。根据当前的市场情绪，M2涨到300万亿，可能是个触发点。

如截图，按照M2年增速8.4%计算，则2024年M2将站上300万亿。2031年，它将突破500万亿。按照500万亿的M2，当前房价无论一线还是二线，半点泡沫也没有。

大概率，房价会在2024-2026时触底反弹。估计，2028-2032年的时候，部分城市房价会刷新历史新高。备注：除了没人要的建筑垃圾。

据FOX NEWS的最新一篇报道，美国俄亥俄州(Ohio)一估值15,320美元的两室房，在挂牌8000美元卖不掉后，现挂牌1美元。

该房面积1050平方英尺(97.5平米)，也就是传说中的千尺豪宅，两个卧室，独门独户，绿化非常好。原屋主是位老人，按照俄亥俄州的法律，她入住县政府的养老院后，住房被县养老机构接收。Butler县接收后，发现这套房根本卖不掉。

(3)2019-2024年，我国楼市这轮房价阴跌，下跌触底的底部，在哪？它取决于购买力。

以上海为例，据上海人社网，2017年全市职工月平均工资水平是7132元。新浪网21天前的文章，上海国企在岗职工84万人，平均工资13.34万元。据东方网22天前文章，上海市职工平均工资，年均增长7.4%。

人民币M2年增幅是8.4%，今年9月猪肉涨价近70%。

按照8%的年工资通胀，2017年的7132平均月薪，到2020年是近9000平均月薪。

健康的楼市，差不多1个月工资买一平米。月入3万的人，住3万每平；月入5000的人，挤1.5万每平，面积缩小至1/3。若是将未来几年M2的预期增幅提前兑现，房价翻番，月入3万的人，住6万每平；月入5000的人，挤3万每平，面积缩小至1/3。

从购买力和通胀的角度，上海当前6万每平楼盘的房价，基本就这个支撑。

楼市一旦进入买方市场，卖盘多于买盘。溢价就会消失，折价可能会出现。最终要看老龄化对市场信心的打击。

若2024年，上海平均工资1.22万，若M2溢价50%，则房价的底部可能在2万每平附近，有钱人住的宇宙中心除外。若江浙皖的95/00不去上海做沪漂，则老龄化压力，上海房价可能拿不到溢价。

2018年，东莞在校小学生数80.35万人，超过上海的80.02万人，东莞的人口仅上海的1/3。所以，2024年时，扣除宇宙中心，上海房价可能会低于东莞。

到2030年，上海可能是：重庆+陆家嘴+洋山港。就是说，把陆家嘴等地扣除，上海将来就是一个长江口的重庆。

据安居客数据，一线城市重庆，房价均价低于1.2万每平。

房价自由落体，它下行通道，长路漫漫。